Bau-Genehmigung für einen Wintergarten

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Wintergärten sind mit ihren filigranen Glasfassaden hübsch anzusehen und erfreuen sich bei vielen Hausbesitzern großer Beliebtheit. Oftmals werten sie ein Haus optisch auf und holen aufgrund ihrer ausgefeilten Architektur den Garten ein Stück weit ins Haus. Außerdem werden die anliegenden Räume durch das viele Tageslicht deutlich aufgehellt. Doch wer darüber nachdenkt, sein Haus mit einem Wintergarten zu bestücken, sollte in puncto Genehmigung einige Dinge beachten.

Der Wintergarten als bauliche Anlage

Der Begriff Wintergarten bezeichnet im Allgemeinen sowohl einen Anbau an ein Gebäude als auch ein eigenständiges Bauwerk. Markantes Merkmal ist, dass die Seitenwände und teilweise auch das Dach vornehmlich aus Glas bestehen. Diese Bauten machen sich zum Erreichen einer bestimmten Raumtemperatur, die das Überwintern verschiedener Pflanzen zulässt, den sogenannten Glashauseffekt zu Nutze: Aufgrund der Glasfassaden kommt es bei einfallendem Sonnenlicht zu einer spürbaren Aufwärmung der Raumluft. Damit dieser Effekt auch bei geringer Sonneneinstrahlung greift, muss der überwiegende Teil der Glasfenster nach Süden ausgerichtet sein. Die jährlich benötigte Heizenergie verändert sich durch einen Wintergarten insgesamt nur im geringfügigen Bereich; beim Energieverbrauch müssen Sie demnach keine nennenswerten Nachteile in Kauf nehmen.

Ein Wintergarten ist definiert als bauliche Anlage. Das heißt, er ist eine mit dem Erdboden verbundene, aus bestimmten Baustoffen bzw. Bauteilen hergestellte Anlage.

Ein Anbau unterliegt anderen baulichen Bestimmungen als etwa ein freistehendes Garten- oder Gewächshaus. Ein Beispiel: Egal, ob der Bau ganzjährig oder nur gelegentlich bewohnt wird, es gelten gewisse Vorschriften bezüglich der Wärmeschutzverordnung, vor allem hinsichtlich der Isolierung. Auch steuerlich wird der Wintergarten als Teil der Wohnfläche erfasst. Weiterführende Vorschriften gelten zudem für das Glasdach.

Wintergarten, Gewächshaus, Gartenhäuschen: Was davon ist genehmigungspflichtig?

Ein kleines Gewächshäuschen, indem der Hausbesitzer sich als Hobbygärtner versuchen will, etwa im Tomaten- und Gurkenanbau, ist in der Regel genehmigungsfrei. Ebenso verhält es sich mit einem Gartenhaus. In beiden Fällen hängt es von bestimmten Maßen ab, ob ein Genehmigungsantrag bei der Baubehörde gestellt werden muss. Vor allem die Grundfläche aber auch die Traufhöhe sind hierbei entscheidend: Je nach Kommune gibt es verschiedene Vorgaben, die genehmigungsfrei zugelassen werden, bei der Grundfläche beispielsweise sind es oft um die 12 Quadratmeter. Werden diese Maße überschritten, muss vor dem Bau dieser Häuschen eine Genehmigung eingeholt werden. Beim Wintergarten verhält es sich etwas anders.

Was passiert, wenn für den Wintergarten keine Baugenehmigung vorliegt?

Als Anbau an ein Gebäude ist für einen Wintergarten, egal in welcher Form er ausgeführt wird, in jedem Fall eine Genehmigung obligatorisch, da bestimmte Auflagen erfüllt werden müssen. Umgehen Sie dies, kann das für Sie durchaus problematisch und darüber hinaus kostspielig werden. Wurde ein Schwarzbau – also ohne Genehmigung – errichtet und wird dieser im Nachhinein entdeckt, muss bei der zuständigen Behörde nachträglich ein Baugesuch inklusive aller erforderlichen Anlagen eingereicht werden, was durchaus zu einer bürokratischen Angelegenheit werden kann. Oft werden Strafzahlungen fällig, da keine Genehmigung eingeholt wurde. Zum Abriss eines unerlaubt errichteten Anbaus kommt es zwar nur sehr selten, doch Ärger ist ohne Frage vorprogrammiert. Manche Bauherren argumentieren zwar, der Anbau sei von der Straße aus nicht zu sehen und könnte dadurch nicht entdeckt werden, doch sollten Sie dabei auch die lieben Nachbarn nicht vergessen, die den Anbau ebenfalls melden können. Tricksereien sollten also besser unterlassen werden – informieren Sie sich im Vorfeld über die Bauauflagen und die genehmigungsrechtlichen Vorschriften.

Was muss ich beachten, wenn ich einen Wintergarten bauen möchte?

Ein Wintergarten ist ein ganz besonderes Bauelement, das sowohl an die baulichen Gegebenheiten Ihres Hauses als auch an Ihre individuellen Lebensgewohnheiten angepasst werden sollte. Eine ganze Anzahl an Faktoren muss bei der Planung berücksichtigt werden:

• Die Lage ist von großer Bedeutung: Inwieweit soll der Wintergarten an das bestehende Haus bzw. die Terrassen- und Gartenfläche integriert werden? Nach welchen Himmelsrichtungen sollen die Glasfassaden ausgerichtet werden? Etc.
• Die Wahl der Verglasung spielt ebenfalls eine wichtige Rolle, denn Glas ist nicht gleich Glas. In puncto Isolierung muss überlegt werden, inwieweit mehrfach verglaste Scheiben zum Einsatz kommen sollen/müssen.
• Ein Wintergarten muss richtig belüftet werden, auch diese Frage sollte bei der Planung geklärt werden.
• Das Thema Sonnenschutz darf nicht vergessen werden, hier gibt es unterschiedliche Konzepte.
• Last but not least ist die Statik ein sehr bedeutendes Kriterium für den Bau – sie muss fachmännisch berechnet werden.

Damit all diese Aspekte in ausreichendem Maße bei der Planung bedacht werden und auch professionell umgesetzt werden, sollten Sie sich für Ihr Vorhaben auf jeden Fall einen Fachmann in Form eines Architekten ins Boot holen, der Sie dann idealerweise während des kompletten Bauprojekts begleitet.

Empfehlenswert ist es zudem, sich bei den örtlichen Bauämtern im Vorfeld zu informieren. Sie sind verpflichtet, die Bauherren hinsichtlich ihres Vorhabens zu beraten, ohne dass dabei Kosten anfallen. Natürlich können sie einen Architekten nicht ersetzen, trotzdem kann man sich oft den ein oder anderen nützlichen Tipp holen. Damit die Beratung auf Ihr Projekt zugeschnitten ist, sollten Sie für den Termin beim Bauamt unbedingt alle notwendigen Unterlagen mitbringen, sprich, der Lageplan vom Grundstück mit allen bereits vorhandenen Gebäuden, die Hauspläne, Grundrisse aber auch die Planungsunterlagen Ihres Architekten bzw. des Herstellers. Bei der ersten Durchsicht des Bauamts wird geprüft, ob grundlegende Auflagen, etwa bei Statik und Isolierung, auf dem Plan eingehalten werden. In diesem Stadium ist es noch nicht zu spät, etwaige Fehler zu korrigieren, damit bei der Umsetzung des Bauvorhabens alles reibungslos verläuft.

Denken Sie außerdem daran, in der Planungsphase Ihre anliegenden Nachbarn hinzuzuziehen. Wird der Wintergarten im Rahmen einer Grenzbebauung umgesetzt, ist eine schriftliche Einverständniserklärung des Nachbarn meistens unumgänglich – sie muss normalerweise auch dem Bauamt vorgezeigt werden. Doch selbst wenn der Wintergarten nicht auf der Grundstücksgrenze steht, müssen bestimmte Abstandsflächen eingehalten werden, auf die Ihr Nachbar bestehen darf. Willigt er nicht ein, ist eine Genehmigung durch das Bauamt de facto ausgeschlossen. Suchen Sie also im Sinne eines guten nachbarschaftlichen Verhältnisses das Gespräch, so fühlt sich Ihr Nachbar in das Projekt miteinbezogen und schon im Vorfeld können eventuelle Missverständnisse aufgeklärt werden.

Einreichen der Bauunterlagen

Ist die Planungsphase  abgeschlossen, kann der Bauantrag gestellt werden. Dies muss schriftlich bei der zuständigen Verhaltungsbehörde, also dem Rathaus, erfolgen. Von dort aus wird der Antrag an die Bauaufsichtsbehörde geleitet.

Denken Sie daran, zusammen mit dem Bauantrag die notwendigen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen, damit Ihr Antrag formgerecht bearbeitet werden kann.

Ganz wichtig: Der Bauantrag muss von Ihnen als Bauherr und vom Entwurfsverfasser – je nachdem entweder der zuständige Architekt oder auch der Hersteller  – unterschrieben sein. Bei den weiteren Bauvorlagen reicht meist eine Unterschrift des Entwurfsverfassers. Besonders relevante Dokumente, etwa die statische Berechnung, werden darüber hinaus von den zuständigen Fachleuten abgezeichnet.

Zu den einzureichenden Bauvorlagen gehört ein Formblatt mit auszufüllenden Daten zum Grundstück, dem Bauprojekt, anfallenden Kosten sowie weiteren Aspekten. Weiterhin kommt der Lageplan hinzu sowie Berechnungen zum Haus und zum Grundstück, die üblicherweise Bestandteil der Hausakten sind. Vorzuzeigen sind auch die Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung (diese wird häufig vom Hersteller ausgeführt) und u.U. weitere Baupläne bei weitergehenden Baumaßnahmen, etwa der Bau einer Mauer o. Ä. Um letztlich die Genehmigung für den Wintergarten zu erhalten, ist auch eine statische Berechnung unverzichtbar. Hier werden alle Daten rund um Standsicherheit und Konstruktion erfasst – oft ist für dieses Dokument eine Prüfgebühr notwendig, da es von einem externen Fachmann abgezeichnet werden muss. Ferner sind noch eine Erklärung zum Wärmeschutz sowie teilweise auch zum Brand- und Schallschutz erforderlich. Tangiert der Bau in irgendeiner Weise die Grundstücksgrenze, ist wie bereits erwähnt eine schriftliche Einverständniserklärung des Nachbarn von Nöten.

Jede Menge Unterlagen sind notwendig, damit das Genehmigungsverfahren für den Wintergarten anläuft, was sich übrigens oft mehrere Wochen oder gar Monate hinziehen kann. Auch ist das Procedere nicht umsonst zu haben: Für die Prüfung des Bauantrags wird eine Gebühr fällig.

Ärger mit dem Bau des Nachbarn

Nicht selten kommt es zu dem Fall, dass die Nachbarn in ihrem Garten den Bau eines Wintergartens beabsichtigen. Werden dabei keine Grundstücksgrenzen tangiert bzw. alle gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen eingehalten, entsteht normalerweise kein Problem. Doch immer wieder werden Vorfälle bekannt, wonach sich die Nachbarn nicht an die gesetzlichen Abstände gehalten haben, das Baufenster nicht eingehalten haben oder aber von zuvor besprochenen und schriftlich fixierten Angaben (erheblich) abgewichen sind.

Für die betroffenen Nachbarn von nebenan kann dies zum Ärgernis werden; einerseits kann beispielsweise die Sicht eingeschränkt werden, wodurch man sich beeinträchtigt fühlt. Zudem kommt die Wut, wenn Nachbarn sich nicht an Absprachen halten und absichtlich vorgeschriebene Abstände nicht berücksichtigen.

Als Betroffene sind Ihnen allerdings nicht die Hände gebunden, es gibt durchaus eine Handhabe, wenn der Nachbar beim Bau erwiesenermaßen getrickst und geschummelt hat. Die folgende Vorgehensweise kann Ihnen dabei helfen, das Problem zu lösen:

1. Suchen Sie zunächst das persönliche Gespräch mit Ihrem Nachbarn. Weisen Sie Ihn sachlich aber in aller Deutlichkeit auf die Abweichung von den Vorschriften hin und dass Sie sich dadurch erheblich beeinträchtigt fühlen. Möglicherweise kommt es zu einer Klärung der Befindlichkeiten und Sie finden mit Ihrem Nachbarn einen konstruktiven Lösungsansatz.

2. Hat das Gespräch zu keinem Erfolg geführt, erheben Sie Einspruch bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, indem Sie das Übertreten der Vorschriften schriftlich melden. Begründen Sie den Einspruch mit konkreten Ursachen, weshalb Sie sich beeinträchtigt fühlen, z.B. Verletzung der gesetzlichen Abstandsflächen, Sichteinschränkung, erheblicher Verlust von Tageslicht, Wertverlust des Grundstücks bei einem eventuellen Verkauf etc. Die Bauaufsichtsbehörde wird sich des Falls annehmen und die Gegebenheiten vor Ort prüfen.

3. Leider kann sich manchmal aus dem Ganzen ein langwieriger Rechtsstreit entfachen, wenn der Nachbar auf stur stellt und seine baulichen Maßnahmen nicht abändern will. In dieser Situation sollten Sie einen Rechtsanwalt für Baurecht mit der Angelegenheit betrauen, da sich der Normalbürger im Paragraphen-Dickicht meist nicht zurechtfindet. Der Anwalt wird Sie professionell beraten. Sollten Sie noch über keine Rechtsschutzversicherung verfügen, empfiehlt es sich, diese abzuschließen.

Die Genehmigung und die Grundstücks- bzw. Eigentumsfrage

Sind Sie der alleinige Eigentümer des Grundstücks und des Hauses, an das der Wintergarten angebaut werden soll, ist die Sache im Wesentlichen klar: Sie sind der Ansprechpartner für die Behörden, wenn es um bau- und genehmigungsrechtliche Fragen geht.

Doppelhäuser und Mietobjekte

Besitzen Sie ein Doppelhaus, sieht die Sache unter Umständen schon etwas anders aus: Ihr Nachbar aus der nebenliegenden Doppelhaushälfte muss in der Regel in den Vorgang miteinbezogen werden, da es sich um eine erhebliche bauliche Veränderung des Hauses handelt, von der der Nachbar in Kenntnis gesetzt werden muss. Die Einhaltung der Grenzabstände und die Maße der Abstandsflächen müssen mit dem Nachbarn besprochen werden. Wie schon erwähnt bekundet der Nachbar im Rahmen einer schriftlichen Erklärung sein Einverständnis mit der Baumaßnahme. Auch Abweichungen von gesetzlichen Vorgaben können, wenn der Nachbar einwilligt, entsprechend schriftlich fixiert werden.

Wieder anders verhält es sich, wenn Sie gar nicht der Eigentümer des Hauses und Grundstücks sind, sondern als Mieter diese bauliche Maßnahme vornehmen wollen. Hier müssen Sie sich als erstes die Zustimmung Ihres Vermieters einholen, wenn es sich bei dieser Person um den Eigentümer der Immobilie handelt, was meist der Fall ist. Er ist es auch, der auf dem Bauantrag unterschreiben muss, da er als Eigentümer für das Bauamt in dieser Sache als Gesprächspartner gilt. Verweigert Ihr Vermieter seine Einwilligung in das Bauvorhaben, ist eine Genehmigung des Wintergartens unmöglich.

Grundstücksteilung und Erbe

Es gibt noch einen anderen Fall: Manchmal wird eine ideelle Teilung des Grundstücks vorgenommen, so dass ein Teil der Fläche von den ursprünglichen Eigentümern an eine weitere Person abgetreten wird. Meist handelt es sich dabei um Familienmitglieder. Für diesen Vorgang muss eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen, damit der Übergang des Eigentums auch rechtlich wirksam ist. Das aus der ideellen Teilung hervorgegangene Grundstück wird als Sondereigentum bezeichnet. Nehmen Sie auf dem Ihnen gehörenden Teil bauliche Maßnahmen vor, wird es nicht zu Problemen kommen. Schwieriger wird es hingegen, wenn der Wintergarten einen Teil des anderen Grundstücks tangiert. Im Erbfall kann es dann zum Streit kommen (es sei denn, Sie sind Alleinerbe): Sind weitere Personen aus der Familie bzw. der Verwandtschaft für das Grundstück erbberechtigt, haben diese als neue (Teil-) Eigentümer die Möglichkeit, den Bau anzufechten. Im Klartext heißt das, dass theoretisch sogar der Abriss durchgesetzt werden kann, wenn sich keine einvernehmliche Lösung findet. Besitzen Sie selbst ein Sondereigentum, sollten Sie diese Tatsache berücksichtigen, wenn Sie den Bau eines Wintergartens oder eines anderen Anbaus beabsichtigen. Führen Sie in diesem Fall mit den Eigentümern bzw. den Erbberechtigten bereits im Vorfeld ein Gespräch und fixieren Sie dessen Ergebnis gegebenenfalls schriftlich, sodass Sie eine Handhabe besitzen, falls es später unerwartet doch zu einem Rechtsstreit kommen sollte.